Capítulo 5 de Casa por casa
En un flip, el tiempo es dinero: cada mes de retraso se come la ganancia.
Colonia: Chuminópolis · De compra a venta: ≈ 37 meses · En venta: 10 meses · Resultado: cerramos en o por arriba de nuestro punto de equilibrio · Estado: Vendida
- Compra2023
- Remodelación2024 – 2025
- En ventanov 2025
- Vendidaago – sep 2026
El reto
Una casa grande, pegadita al Centro. Reparamos y modernizamos toda la construcción antigua, y sumamos un cuarto, un baño y una bodega en la parte de atrás, con pasta y chukum en toda la casa.
Lo que salió mal
El primer contratista no avanzaba: sus trabajadores llegaban a tiempo, pero se iban muy temprano, y cometieron un error en el cuarto nuevo. Lo detectó gente de nuestra confianza que vigilaba la obra, y otro contratista nos confirmó cómo debía hacerse. Lo despedimos. Entre esperar al nuevo contratista, terminar la obra gris y traer especialistas uno por uno (pasta, plomería, electricidad), se fueron muchos meses.
Lo que salió bien
Tener supervisión de confianza nos evitó un error estructural. La empresa del primer contratista nos devolvió en pagos lo que habíamos pagado y no se trabajó. Y el segundo contratista terminó bien la obra.
El costo de esperar
Mientras una casa no se vende, sigue costando: créditos, servicios y mantenimiento. En nuestra proyección, cada mes de espera costaba entre 3% y 4% de lo que llevábamos invertido. Y vender costaba alrededor de 11% del precio: comisión del broker (5%), impuesto estimado, cancelación de hipoteca, avalúo y certificado de libertad de gravamen. Esto cambia en cada operación; son nuestros números.
Lo que cuesta esperar y vender
Cada mes sin vender, el punto de equilibrio subía
Lo que se va al vender (sobre el precio)
Cambió el comprador
A unas cuadras del Centro, quien compra ya no es el inversionista extranjero, sino alguien que busca casa para vivir, con crédito y otro presupuesto. Eso no lo teníamos contemplado. Estuvo 10 meses en venta y la compró una persona que buscaba su hogar en Mérida.
Lo que aprendí (y te sirve a ti)
- Ten a alguien de tu confianza supervisando la obra.
- Calcula tu punto de equilibrio sumando lo que cuesta cada mes de espera.
- Suma desde el inicio los gastos de venta (comisión e impuestos).
- Define quién va a comprar antes de decidir cuánto remodelar y a qué precio.
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